วิธีคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental Yield)

วิธีคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental Yield)

Rental Yield คืออะไร

         Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า เป็นอัตราส่วนที่บงบอกว่าทรัพย์ที่เรากำลังปล่อยเช่าอยู่นั้นให้ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับราคาของทรัพย์นั้นๆ

Rental Yield เท่าไรถึงจะดี

         โดยปกติแล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโด ผลตอบแทนที่ได้อย่างน้อยๆควรจะได้ผลตอบแทนที่มีอัตรามากกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร   แต่สำหรับนักลงทุนส่วนมาก Yield ที่จากการปล่อยเช่าอสังหาควรจะอยู่ที่ตั้งแต่ 5% ขึ้นไป ยิ่งมากยิ่งดี  และหากคุณได้ทรัพย์มาจากการกู้สินเชื่อธนาคาร Yield ที่ได้ควรจะมากกว่าค่างวดที่ต้องจ่ายให้ธนาคารในแต่ละเดือน

Rental Yield มีกี่แบบ วิธีใช้ใช้อย่างไร

         Rental Yield จะถูกแบ่งง่ายๆเป็น 3 แบบ แต่ละแบบจะเหมาะกับสถานการณ์ที่ต่างกัน ได้แก่

1. Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนการเช่าเบื้องต้น เป็นวิธีที่ง่ายที่สุด เหมาะเอาไว้ใช้เวลาเราอยากทราบอัตราผลตอบแทนของอสังหาชิ้นนั้นว่าอยู่ที่ประมาณเท่าไรแบบคล่าวๆ (เหมาะตอนออกไปสำรวจหาทรัพย์เพื่อลงทุน)
2. Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิ เป็นวิธีที่จะนำเอาต้นทุนในการปล่อยเช่า (ค่าส่วนกลาง, ค่ากองทุน, ค่าบำรุงรักษาต่างๆ) มาคำนวณเป็นต้นทุนด้วย ซึ่งจะทำให้อัตราผลตอบแทนที่คำนวณได้มีความแม่งยำมากยิ่งขึ้น เหมาะเอาไว้เช็คอัตราผลตอบแทนแบบละเอียดมากยิ่งขึ้น และยังสามารถเอามาคำนวณค่าเช่ารายเดือนที่ควรจะเป็นของทรัพย์ที่เรากำลังจะปล่อยได้อีกด้วย
3. Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนการเช่าจากเงินสดในรอบปี วิธีนั้นจะเป็นวิธีเหมาะเอาไว้ใช้ตอนที่ต้องการจะกู้สินเชื่อธนาคารเพื่อมาซื้อทรัพย์ปล่อยเช่าหรือลงทุนว่าคุ้มค่าไหม โดยจะนำเอาต้นทุนทั้งหมดตั้งแต่เราซื้อทรัพย์ชิ้นนั้นมา (เงินจอง, เงินดาวน์, ค่าตกแต่ง, ค่าเฟอร์นิเจอร์)มาคำนวณเป็นต้นทุน

สูตรคํานวณ Rental Yield บ้านคอนโดปล่อยเช่า

สูตร Gross Rental Yield

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ทั้งปี ÷ ราคาทรัพย์ที่เราจะซื้อ) x 100  =  Gross Rental Yield 

วิธีใช้ ใช้เช็คผลตอบแทนเบื้องต้นก่อนที่เราจะซื้อทรัพย์เพื่อลงทุน

ตัวอย่างวิธีใช้ Gross Rental Yield

โจทย์ : สมมุติว่าเราไปเจอคอนโดที่เราอยากซื้อมาปล่อยเช่าอยู่แห่งหนึ่ง ขนาด 30 ตารางเมตร ราคา 3,000,000 บาท และโครงการนี้มีคนปล่อยเช่าอยู่ที่ราคาประมาณ 15,000 บาท/เดือน ทีนี้เราจึงอยากจะทราบว่าห้องที่ประกาศขายอยู่นี้มีอัตราผลตอบแทนเบื้องต้นกี่เปอร์เซ็นต์ ?

วิธีทำ

• ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปี 15,000 x 12 = 180,000 บาท/ปี
• ราคาทรัพย์ที่เราจะซื้อ 3,000,000 บาท

แทนค่าลงในสูตร

(180,000 ÷ 3,000,000) x 100  =  6 %

สรุป : หากเราซื้อคอนโดนี้และปล่อยเช่าในราคา 15,000  บาท/เดือน เราจะได้ผลตอบแทนเบื้องต้นประมาณ 6% ต่อปี ซึ่งถือว่าค่อยข้างน่าลงทุน

สูตร Net Rental Yield 

[(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ทั้งปี-ค่าส่วนกลาง-ค่าบำรุงรักษา) ÷ ราคาทรัพย์ที่เราซื้อมา] x 100  =  Net Rental Yield

วิธีใช้ ใช้คำนวณผลตอบแทนแบบละเอียด และเอาไว้คำนวณค่าเช่าที่ควรจะเป็น__(วิธีคำนวณค่าเช่า...คลิก)

ตัวอย่างวิธีใช้ Net Rental Yield

โจทย์ : สมมุติว่าเราปล่อยเช่าบ้านอยู่หลังหนึ่ง ค่าเช่า 25,000 บาท/เดือน บ้านหลังนี้เราซื้อมาที่ราคา 3,700,000 บาท มีค่าส่วนกลางหมู่บ้านที่ 12,000 บาท/ปี ที่นี้เราอยากรู้ว่าอัตราผลตอบแทนที่เราได้อยู่เป็นเท่าไร?

วิธีทำ

• ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปี 25,000 x 12 = 300,000 บาท/ปี
• ราคาทรัพย์ที่เราจะซื้อ 3,700,000 บาท
• ค่าส่วนกลางที่เราต้องจ่าย 12,000 บาท/ปี

แทนค่าลงในสูตร

[ (300,000 - 12,000) ÷ 3,700,000 ] x 100  =  7.78 %

สรุป : บ้านที่เราปล่อยเช่าอยู่ให้อัตราผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ที่ 7.78% ต่อปี

สูตร Cash on Cash Rental Yield

[(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ทั้งปี - เงินผ่อนธนาคารทั้งปี - ค่าส่วนกลาง - ค่าบำรุงรักษา) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง)] x 100 = Cash on Cash Rental Yield

วิธีใช้ ใช้ตอนที่ต้องการจะกู้สินเชื่อธนาคารเพื่อมาซื้อทรัพย์ปล่อยเช่าหรือลงทุนว่าผลตอบแทนคุ้มค่าไหม

ตัวอย่างวิธีใช้ Cash on Cash Rental Yield

โจทย์ : สมมุติว่าเราต้องการกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้านปล่อยเช่าโดยคาดว่าจะปล่อยเช่าได้ที่ราคา 19,000 บาท/เดือน อัตราผ่อนธนาคารอยู่ที่ 16,400 บาท/เดือน ค่าส่วนกลาง 12,000 บาท/ปี โดยเราจะต้องวางเงินดาวน์ 100,000 บาท และต้องตกแต่งเพิ่มประมาณ 100,000 บาท หารเราซื้อบ้านหลังนี้เพื่อปล่อยเช่าจริง เราจะได้ผลตอบแทนเป็นเท่าไร เมื่อเทียบกับเงินที่เราต้องลงทุนไป

วิธีทำ

• ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปี 19,000 x 12 = 228,000 บาท/ปี
• เงินที่ต้องผ่อนธนาคาร 16,400 x 12 = 196,800 บาท/ปี
• ค่าส่วนกลางที่เราต้องจ่าย 12,000 บาท/ปี
• วางเงินดาวน์ 100,000 บาท
• ลงทุนตกแต่งเพิ่มเพื่อปล่อยเช่าประมาณ 100,000 บาท

แทนค่าลงในสูตร

[ (228000 - 196000 - 12000) ÷(100000 + 100000) ] x 100  =  10 %

สรุป : หากเรากู้เพื่อซื้อบ้านหลังนี้ปล่อยเช่า เราจะได้อัตราผลตอบแทนเมื่อเทียบกับเงินที่เราลงทุนไปเท่ากับ 10% ต่อปี

   หากมีข้อสงสัยสามารถคอมเม้นต์สอบถามกันเข้ามาได้ครับ