สรุปค่าธรรมเนียมในการโอนบ้าน ที่ดิน คอนโด มีอะไรบ้าง

สรุปค่าธรรมเนียมในการโอนบ้าน ที่ดิน คอนโด 

               โดยปกติแล้วถ้าเราจะทำการซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์สักหนึ่งชิ้นคนส่วนใหญ่จะเข้าใจว่ามีค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมที่กรมที่ดินเพียงอย่างเดียวคือค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2%  ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะตกลงกันว่าช่วยกันออกคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายซึ่งความจริงแล้วมีค่าใช้จ่ายอื่นๆอีก จึงทำให้บางครั้งผู้ขายไม่ได้รับเงินแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วยตามที่ตั้วใจไว้ หรือผู้ซื้อเตรียมเงินมาไม่เพียงพอไม่สามารถทำธุรกรรมกันได้ทำให้ต้องเสียเวลามาเสียเที่ยว เพราะว่าไม่ทราบว่าความจริงแล้วมีค่าใช้จ่ายอื่นๆอีกในการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นเรามาดูกันว่าถ้าเราจะทำการซื้อขายโอนกรรมสิทธ์อสังหาริมทรัพย์เราจะต้องเตรียมเงินสำหรับค่าอะไรบ้าง

   ค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมต่างๆที่อาจจะเกินขึ้นในวันโอนมีอยู่ประมาณ 3-5 อย่าง ซึ่งขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้ซื้อและผู้ขายเรามาดูกันเลยว่ามีอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์

1. ค่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เรียกสั้นๆ คือ “ ค่าโอน ” ซึ่งจะคิดไม่เกิน 2% ของราคาประเมินจากกรมที่ดินหรือกรมธนารักษ์ ซึ่งเราสามารถศึกษาวิธีเช็คราคาประเมินของกรมที่ดินหรือกรมธนารักษ์ได้โดยคลิก "วิธีเช็คราคาประเมินกรมที่ดิน" ยกตัวอย่างเช่นถ้าเราเป็นผู้ขายแล้วเราเข้าไปเช็คราคาประเมินกรมที่ดินของเรามาแล้วว่าราคาประเมินเท่ากับ 1,000,000 บาท ดังนั้นค่าโอนที่เราต้องเกิดขึ้นในวันโอนก็จะมีค่าเท่ากับ 20,000 บาท ตามความนิยมของบ้านเราแล้วส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะตกลงกันว่าโอนคนละครึ่ง นั่นก็หมายความว่าถ้าเราเป็นผู้ขายเราก็จะเสียค่าโอน 10,000 บาท หรือ 1% ของราคาประเมิน และอีก 1% ผู้ซื้อเป็นคนออกนั่นเอง 
2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ภงด.) คือเงินที่เราจะต้องเสียในกรณีที่เราเป็นผู้ขาย (ผู้รับเงินจากการขายทรัพย์) ซึ่งเป็นปกติที่ผู้ที่มีรายได้จะต้องเสียอยู่แล้ว ภาษีเงินได้นี้จะคิดแบบขั้นบันไดตามจำนวนปีถือครองทรัพย์ โดยคำนวณจากราคาประเมินกรมที่ดินหรือกรมธนารักษ์ วิธีการคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย มีวิธีการที่ยุ่งยากและอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงทุกปีขึ้นอยู่กับกรมสรรพากร แต่เราสามารถคำนวณผ่าน แอพพลิเคชั่นมือถือได้ง่ายๆผ่านแอพ Property Tax ซึ่งมีให้โหลดฟรีทั้ง IOS และ Android สามารถเข้าไปอ่านวิธีการใช้งานแอพเพื่อคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ได้โดยคลิก "วิธีใช้แอพคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย" ปกติแล้วภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจะประมาณ 1-1.5% ของราคาประเมินกรมที่ดินหรือกรมธนารักษ์
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ จะเป็นค่าใช้จ่ายที่เราจะต้องเสียอย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งขึ้นอยู่กับเงื่อนไขและคุณสมบัติการถือครองกรรมสิทธิ์ทรัพย์ของผู้ขาย ส่วนใหญ่ผู้ขายจะเป็นคนออก โดยจะมีรายละเอียดเงื่อนไขดังนี้  ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมินกรมที่ดิน แล้วแต่ว่าอย่างใดสูงกว่า เช่นถ้าราคาซื้อขายสูงว่าราคาประเมินกรมที่ดินก็จะคิดที่ราคาซื้อขาย เราจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็ต่อเมื่อ “เจ้าของทรัพย์ถือครองทรัพย์โดยไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่เกิน 5 ปี หรือ ถือครองทรัพย์โดยมีชื่อในทะเบียนบ้านแต่ไม่เกิน 1 ปี” ภาษีธุรกิจเฉพาะนี้ถูกออกแบบมาเพื่อลดอัตราการเก็งกำไรจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ป้องกันการเกิดฟองสบู่ หรือลดอัตราการซื้อมาขายไปนั่นเอง อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินกรมที่ดิน แล้วแต่ว่าอย่างใดสูงกว่า เราจะเสียอากรแสตมป์ ก็ต่อเมื่อ “เจ้าของทรัพย์ถือครองทรัพย์โดยไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 5 ปี หรือ ถือครองทรัพย์โดยมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี”ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์นี้เราจะเสียอย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของทรัพย์มีคุณสมบัติการถือครองตรงกับเงื่อนไขข้อไหน
4. ค่าจดจำนอง ในส่วนนี้จะเป็นค่าใช้จ่ายของทางผู้ซื้อในกรณีที่ต้องกู้ซื้อบ้านกับสถาบันการเงินหรือธนาคาร แต่ถ้าหากผู้ซื้อไม่ได้กู้ก็จะไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ โดยปกติแล้วจะอยู่ที่ 1% ของวงเงินกู้ นั่นเอง
5. ค่าคอมมิชชั่น (Commission) เป็นค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในกรณีที่ถ้าเราเป็นเจ้าของทรัพย์แล้วเราฝากขายทรัพย์ผ่านตัวแทน นายหน้า หรือถ้าเราอยากหาซื้อบ้านแล้วให้ตัวแทน นายหน้าช่วยหาให้ ซึ่งโดยปกติแล้วค่าคอมมิชชั่นจะอยู่ที่ 3% ของราคาซื้อขาย อาจจะมากกว่าหรือน้อยกว่าขึ้นอยู่กับข้อตกลง แต่ถ้าเราไม่ได้ขายทรัพย์ผ่านนายหน้า หรือถ้าเราหาซื้อทรัพย์เองไม่ได้ผ่านนายหน้า ค่าคอมมิชชั่นในส่วนนี้ก็จะไม่มี

            ในกรณีที่เราเป็นผู้ขายทรัพย์เราก็อาจจะบวกค่าธรรมเนียมในส่วนนี้เข้าไปในราคาซื้อขายบ้านได้เลยเพื่อที่เราจะได้รับเงินตามจำนวนที่เราตั้งใจเอาไว้และมีเงินสำหรับค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์เพียงพอ หรือถ้ากรณีเราเป็นผู้ซื้อเราก็จะสามารถทราบค่าใช้จ่ายที่เราจะต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ได้ จะได้เตรียมเงินมาล่วงหน้าได้อย่างเพียงพอ จะได้ไม่เสียเที่ยวครับ

ผมหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ไม่มากก็น้อยและผมขอจบบทความนี้ไว้เพียงเท่านี้ ขอบคุณครับ